Главная | Правовая природа государственной регистрации недвижимого имущества

Правовая природа государственной регистрации недвижимого имущества


Эффективность закрепленного в нем механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности органов, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере.

В этой связи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним являет собой необходимую органическую связь частноправового и публично-правового регулирования отношений в сфере гражданского оборота. Более того, акт государственной регистрации недвижимости и сделок с ней самым непосредственным образом разграничивает публично и частноправовое регулирование соответствующих отношений.

Удивительно, но факт! Таким образом, попытка законодателя увязать момент возникновения прав на недвижимость с государственной регистрацией не вписывается в систему гражданско-правового регулирования возникновения, ограничения, прекращения субъективных гражданских прав.

Государственная регистрация недвижимости является безусловным требованием гражданского законодательства, легализующим объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте.

Статья ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким обра- зом, через государственную регистрацию и ведение единого реестра прав на недвижимость и сделок с ней государство, во-первых, создает исходное правовое состояние легализующее объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте1.

Так, дело выглядит со стороны гражданского законодательства и гражданских правоотношений, для которых значимыми является лишь акт регистрации или отказ от него, но не сами регистрационные процедуры, их регулирование и осуществление государством и его органами.

Наиболее рельефно, по нашему мнению, публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т.

Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов, однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах на недвижимость и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте например, при его залоге [7].

В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, утверждающий, что " На основании изложенного можно сделать вывод, что о залоговой "составляющей" систем регистрации прав на недвижимость или сделок с ней, или того и другого одновременно, говорят практически все авторы, от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также ряда специалистов европейского континентального права [12 - 17].

Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начала в регистрации, нельзя не отметить следующее.

Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов ранее мы указывали, что к ним относятся сделки, акты государственных и муниципальных органов и т. С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении него.

В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Эрделевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки [18].

Основаниями для проведения регистрации служат различные документы: Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте.

Например, общинные или черные земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом проданы, подарены, заложены и т. Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев, И.

Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица.

Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота.

Удивительно, но факт! Обзор истории русского права.

В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество. Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Новицкая, "становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав.

Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении приказ, воевода. Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод" Новицкая, Т.

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости земельных участков , статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации. Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников.

По этому критерию выделяли: Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой - дворянскими родами - принадлежащие им земли, установило усложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.

Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились.

Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием. Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия.

В Определении от Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Удивительно, но факт! При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством.

При характеристике правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость нельзя не учитывать цели создания системы регистрации. Регистрация прав на недвижимость: Так, российское законодательство предусматривает обязанность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах правах и сделках, зарегистрированных в них , и его владельце в налоговые органы по месту своего нахождения п.

В этих целях и находит свое воплощение публично-правовой интерес государства к регулированию частноправовых отношений. Государственная регистрация прав на недвижимость как акт государственного органа имеет юридическое значение главным образом для гражданского оборота и служит средством введения недвижимого имущества в такой оборот путем обязательности подтверждения уполномоченным на то государственным органом прав на эту недвижимость. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество применяется в развитых странах.

Во многих из них существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения права собственности на это имущество см.

Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента совершения записи сделка с недвижимостью признается действительной в отношениях между сторонами по ней, но до момента регистрации прав, возникающих из нее. Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав — недвижимость. Регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество ст.

Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки Жилкин, Д.

Несоответствие сути государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации.

Между тем процедура регистрации прав на недвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименования и реквизитов правоустанавливающих документов.

При этом сами правоустанавливающие документы являются неотъемлемой частью реестра п. Наличие обязательной регистрации прав на недвижимость само по себе делает излишним отдельную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью как основание изменения прав на нее Тужилова-Орданская, Е. Целесообразность государственной регистрации сделок с недвижимостью в настоящее время подвергается сомнению, что следует признать вполне обоснованным. Представляется необходимым исключить требование о регистрации сделок с недвижимым имуществом из законодательства путем внесения изменений в соответствующие правовые нормы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке ст. Это означает законодательное закрепление принципа достоверности государственной регистрации: Главной проблемой при ответе на вопрос о роли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании соответствующих отношений, в частности отношений собственности на недвижимость, является правовая природа этой процедуры.

Государственную регистрацию осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы п.

Удивительно, но факт! В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное.

Эта деятельность носит административный характер и является элементом механизма исполнительной власти Калинычева, М. В своей исполнительной деятельности регистрирующие органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяются специальными юридическими властными полномочиями.

Одновременно они являются той официальной государственной инстанцией, от действий которой зависит реализация законных интересов и притязаний иных субъектов, не наделенных властными полномочиями в этих отношениях.

Так, споры, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются как возникающие из административных правоотношений.

Удивительно, но факт! Между тем ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество п.

В законодательстве предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть акт государственного органа административного характера.

В соответствии с п.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей ст. Более того, ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта. Между тем ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество п. Однако в этих и других нормах например, в п.

На это несоответствие обращают внимание многие цивилисты, рассматривающие данную проблему. Так, по мнению Л. Шейнина, "Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при буквальном его толковании дает основание считать, что эти права существовали и раньше, то есть до обращения заинтересованного лица за их регистрацией" Шейнин, Л.

Законодатель только в некоторых случаях упоминает о государственной регистрации ограничения, возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимые вещи, однако и здесь речь идет прежде всего о регистрации прав на эти вещи п. Указывается также на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость ст. В ГК РФ встречаются и такие формулировки законодателя, как возникновение субъективного гражданского права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации у лица, "приобретшего это имущество" п.

Еще больший интерес вызывает положение п.

Удивительно, но факт! Даже наиболее последовательный противник рассмотрения имущественных прав в качестве объектов права собственности профессор В.

Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий этих лиц как основание для изменения отношений между ними. Не менее интересными являются правила п.

Однако речь идет о регистрации не перехода, а права, то есть объектом регистрации является право, переход которого, а значит, его возникновение у приобретателя, произойдет после регистрации права.

Удивительно, но факт! До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи.

Более того, положение п. Главной проблемой при ответе на вопрос о роли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании соответствующих отношений, в частности отношений собственности на недвижимость, является правовая природа этой процедуры.

Государственную регистрацию осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы п. Эта деятельность носит административный характер и является элементом механизма исполнительной власти.

В своей исполнительной деятельности регистрирующие органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяются специальными юридическими властными полномочиями. Одновременно они являются той официальной государственной инстанцией, от действий которой зависит реализация законных интересов и притязаний иных субъектов, не наделенных властными полномочиями в этих отношениях.

Так, споры, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются как возникающие из административных правоотношений. В законодательстве предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть акт государственного органа административного характера.

В соответствии с п. ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей ст.

Более того, ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей.

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость.



Читайте также:

  • Сколько стоит завещание у нотариуса на дом и землю
  • Услуги юриста в калуге