Главная | Особенности государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества

Особенности государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества


В частности, в приемке результата работ, как правило, должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Соответствующее требование содержится и в СНиП 3.

Применительно к отдельным объектам недвижимости, например, объектам газификации, электрификации, существуют специальные Правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, которые должны быть соблюдены подрядчиком при сдаче результатов работ заказчику.

Подписание акта приемки вновь возведенного объекта в эксплуатацию свидетельствует о возведении его в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами и готовности его к эксплуатации. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

От имени физических лиц может быть уполномочено на подписание такого акта юридическое лицо, являющееся генеральным инвестором, в функции которого входит привлечение средств на строительство путем заключения договоров с инвесторами. Московская областная регистрационная палата принимает для осуществления государственной регистрации акт распределения, подписанный только юридическими лицами, участвовавшими в строительстве, и не требует подписания акта физическими лицами.

Такой подход основан на том, что именно юридические лица имеют обязательства по передаче квартиры физическим лицам и в ходе выполнения этого обязательства подписывают акт распределения в котором указаны физические лица, приобретающие конкретную квартиру в собственность в соответствии с вложенными ими денежными средствами или иными инвестициями.

Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, безусловно, зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют.

Возможно при составлении акта и добросовестное заблуждение, поскольку при строительстве жилого дома с использованием средств инвесторов, не объединенных в простые товарищества, ни Заказчик, ни Генеральный инвестор в полной мере не обладают информацией о составе инвесторов, финансирующих строительство с целью получения квартир в собственность.

Договор инвестирования, равно как и договор простого товарищества, заключаются в простой письменной форме и не подлежат государственной регистрации ни в учреждении юстиции по государственной регистрации прав, ни в каком-либо ином органе.

Осуществить государственную регистрацию обязательственных прав инвесторов, возникших на основании договора инвестирования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным по следующим основаниям: В данном случае, в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно открыть раздел ЕГРП на данный объект не представляется возможным.

Похожие главы из других книг

Выход из создавшейся ситуации видится в ведении учетной регистрации договоров инвестирования, заключенных при строительстве жилого дома. Правовой базой введения учетной регистрации может служить Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от В соответствии с вышеназванным Положением органы исполнительной власти субъектов РФ совместно с органами местного самоуправления обязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта.

В регистр должна вносится вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство дома. Представляется, что в рамках этого регистра может быть осуществлен учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта.

Удивительно, но факт! В этом случае возможно несколько вариантов.

При наличии учета договоров инвестирования, инвестор получит некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, и его интересы не будут нарушены.

Следует обратить внимание на тот факт, что любая регистрация договоров инвестирования, установленная субъектом, носит только учетный характер и самостоятельного правого значения не имеет, поскольку не влечет за собой никаких правовых последствий. Право собственности инвестора или иное вещное право на конкретные квартиры подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Еще по теме Особенности государственной регистации прав на вновь возведенные объекты недвижимостир:

При этом регистрация права на жилой дом в целом не производится, поскольку для регистрации права на дом как объект права отсутствует субъект права. Немаловажно определить, каким образом должна осуществляться передача квартир в построенном жилом доме инвесторам, заключившим договор не с заказчиком, а с генеральным инвестором или инвестором и от заказчика их отделяет несколько договоров инвестирования или переуступок прав требования квартиры. Представляется, что в данном случае квартиры должны передаваться заказчиком, который исполняет обязанности по реализации инвестиционного проекта, непосредственно тем инвесторам, которые имеют право на получение квартиры в собственность.

Поскольку любая передача квартиры по цепочке заключенных договоров инвестирования и договоров уступки права требования квартиры делает возможным нахождения в гражданском обороте объекта, право на который не зарегистрировано.

Кроме того, такая передача приводит к возможности осуществить регистрацию права инвестора, не имеющего права на квартиру, возникшую как результат строительства. Для того, чтобы избежать этого, в акте распределения квартир предлагается указывать только тех лиц, которые имеют право на получение квартиры в собственность, с указанием наименования и реквизитов договора, являющегося основанием для возникновения права.

Основанием для государственной регистрации права инвестора на полученную им по акту передачи квартиру является договор инвестирования и акт приема-передачи квартиры. Эти документы находятся непосредственно у инвестора, и он самостоятельно представляет их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.

Похожие статьи

Пакет Заказчика состоит из следующих документов: Эту обязанность Заказчика и сроки ее исполнения, а также сроки, в которые инвестор обязан обратиться за государственной регистрацией права на квартиры, представляется целесообразным предусмотреть в договоре. Представляется, что обязательства Заказчика по реализации инвестиционного проекта считаются выполненными не по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а после регистрации права инвестором на квартиры в построенном доме.

В связи с этим, Заказчик обязан выполнить все действия по представлению в учреждение юстиции документов, необходимых для осуществления прав инвесторов. Пакет заказчика должен состоять из следующих документов: Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное заказчику или одному из инвесторов; 3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия; 4.

Удивительно, но факт! Таким образом, если право договор аренды застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении.

Акт распределения квартир между инвесторами, составленный в соответствии с требованиями ст. Учредительные документы Заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя Заказчика, представившего в учреждение юстиции вышеназванные документы.

При поступлении в учреждение юстиции указанных документов, последнее имеет возможность сделать выводы: Если возникают сомнения по составу инвесторов, имеющих право на квартиры, учреждение юстиции по регистрации прав может запросить у Заказчика дополнительные документы, обосновывающие правомерность исключения того или иного инвестора из числа субъектов, имеющих право на квартиры, при условии, что этим инвестором акт распределения квартир не подписывался.

В указанных случаях права на новое здание, а также отношение к подобному использованию общего земельного участка оформляется соглашением между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение потребуется для проведения правовой экспертизы при государственной регистрации прав. Так, документами, содержащими описание и подтверждающими факт создания жилого дома, построенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства, являются кадастровый паспорт до В соответствии с установленным законом порядком регистрация начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона о регистрации и регистрации поступивших документов в Книге учета документов, принятых на регистрацию.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст.

Навигация по записям

В соответствии с п. Для решения вопроса о том, какой именно документ может подтвердить создание объекта и являться основанием для регистрации права на него, следует исходить из: Такое соглашение потребуется для проведения правовой экспертизы при государственной регистрации прав. Так, документами, содержащими описание и подтверждающими факт создания жилого дома, построенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства, являются кадастровый паспорт до Причем, до 1 марта кадастровый паспорт технический паспорт жилого дома является единственным документом, необходимым для государственной регистрации.

Что же в этом случае представляет собой объект с момента начала реконструкции до регистрации права собственности на вновь созданный объект? Вполне очевидно, он, как и в первом случае, является объектом незавершенного строительства.

Но кто же собственник этого объекта? Видимо, поскольку в соответствии с договором между застройщиком и городом право собственности возникает у застройщика лишь по окончании строительства и при выполнении определенных условий, до этого момента право собственности на объект не может быть определено. С точки зрения реестра регистрирующего органа будет сохраняться запись о регистрации права государственной собственности на здание, а регистрация прекращения этого права будет произведена лишь одновременно с регистрацией права собственности на вновь созданный объект.

Такую организацию отношений вряд ли можно признать удачной как с точки зрения первичного собственника объекта, так и с точки зрения застройщиков, поскольку в течение всего срока реконструкции объект практически не имеет собственника.

Удивительно, но факт! Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан.

В то же время при нарушении застройщиком своих обязательств первичный собственник может лишь препятствовать оформлению права собственности на вновь созданный объект, не имея на него никаких прав, поскольку он создан застройщиком. В связи с этим гораздо более правильным представляется отчуждение объекта с условием реконструкции. Еще более сложной становится ситуация при частичной реконструкции, когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные помещения не претерпевают изменений и их собственник в течение реконструкции продолжает сохранять на них права.

Удивительно, но факт! Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом.

Примерами такой реконструкции могут служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему дополнительного флигеля и пр.

Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и характеристик квартир. Однако такое изменение здания фактически затрагивает права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению. С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания происходит видоизменение общего имущества здания и в ряде случаев перераспределение долей в этом имуществе.

Удивительно, но факт! Приемка в эксплуатацию законченных строительством жилых домов, общежитий, зданий детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой исполкомами районных, городских и районных в городах Советов народных депутатов.

В связи с этим особо актуальным является вопрос об объектах, которые возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений.

В более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права собственности на входящие в них помещения пристройка, достройка, видоизменение отдельных частей здания при сохранении других. Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня судебной практикой: Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п.

В целом данное утверждение не вызывает возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения губернатора г. Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть собственность, безвозмездное пользование, аренда по завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал незаконным не факт передачи общего имущества в собственность инвестору на условиях реконструкции что было бы абсолютно правильно , а признал невозможным с точки зрения действующего законодательства приобретение инвестором прав на объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции.

Правильность этого вывода вызывает серьезные сомнения. Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда РФ является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов путем их надстройки либо создания новых жилых помещений на базе реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании.

Эта возможность исключается, так как, по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет нарушаться положение п. А это на самом деле означает полное прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения, руководствуясь которым Городское бюро регистрации прав на недвижимость отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и мансард помещения.

Уже такие последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей судебной инстанции и требуют искать контраргументацию. Нельзя не сказать, что редакция п. Следует отметить, что новый ЖК РФ п. Таким образом, запрет п. Однако представляется, что и гражданское законодательство не дает оснований для вывода, к которому пришел Верховный Суд РФ. При внимательном прочтении п. Иными словами, речь идет о невозможности прекращения долевой собственности собственника квартиры в принципе, создания такой ситуации, когда собственность на квартиру есть, а доли в праве собственности на общее имущество нет совсем.

Однако данную норму нельзя понимать как указание на невозможность совершения действий, направленных на изменение размера этой доли или совершения участниками долевой собственности согласованных действий по изменению состава общего имущества при сохранении на него долевой собственности. Именно изменение состава общего имущества а не отчуждение каждым своей доли происходит при согласованном со всеми собственниками жилых помещений присоединении к одной из квартир части лестничной площадки или помещения так называемой колясочной.

Точно такое же положение создается при согласованной с собственниками помещений реконструкции чердака. В результате этой реконструкции появляются собственники новых жилых помещений, что ведет опять-таки к перераспределению долей в праве собственности и изменению состава общего имущества, но отчуждения собственниками своих долей, о котором говорит п. На возможность изменения состава общего имущества жилого дома и перераспределения долей в праве на это имущество прямо указывает ЖК РФ.

Вторым аргументом против рассмотренной позиции Верховного Суда РФ служит то, что при завершении реконструкции чердака или мансарды мы уже не имеем дело с тем чердаком или мансардой, которые были первоначальным объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем зданием, которое существовало до начала реконструкции.

Удивительно, но факт! Установление порядка ведения общих дел товарищей.

В результате проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения, новые общие несущие конструкции и т. И при завершении этого процесса само здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом реконструкции всегда является создание нового объекта. В связи с этим после приемки законченного строительства соинвесторы становятся сособственниками объекта недвижимости. На практике в договорах между инвесторами указывается, какую долю в праве общей собственности получит каждая из сторон.

Также распространено включение в соглашение условия о приобретении сторонами конкретных помещений в создаваемом здании.

В указанном случае регистрация права собственности на конкретные помещения осуществляется в соответствии с договором между инвесторами. При регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества заявитель должен представить ряд документов, подтверждающих факт создания имущества, а также право пользования земельным участком.

Удивительно, но факт! Кроме того, такая передача приводит к возможности осуществить регистрацию права инвестора, не имеющего права на квартиру, возникшую как результат строительства.

В числе документов, представляемых на регистрацию, можно отметить:



Читайте также:

  • Проверка наличия повода и основания для возбуждения уголовного дела