Главная | Недвижимое имущество как особый предмет договора купли-продажи недвижимости

Недвижимое имущество как особый предмет договора купли-продажи недвижимости


В случаях, если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в статьях ГК РФ гл. Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент. Здесь налицо взаимное имущественное предоставление обе стороны фактически исполнили договор, не признаваемый заключенным , и говорить об экономическом обогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится.

Для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года ст.

В настоящее время в отношениях между гражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам ставка рефинансирования. Исходя из положений статьи ГК РФ, лицо, получившее денежную сумму или иное имущество, предоставленное по договору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало об отсутствии обязательства.

1.1. Понятие договора продажи недвижимости

Государственная регистрация при наличии оснований, указанных в законе, может быть приостановлена например, если у регистратора есть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации.

Регистратор, при государственной регистрации сделки, проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность совершаемой сделки ст. Функции нотариуса при удостоверении договоров шире. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате - нотариус обязан разъяснять физическим и юридическим лицам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред ст.

Нотариус несет имущественную ответственность за совершение нотариальных действий, противоречащих законодательству ст. Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами гл.

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение воздержание от совершения конкретных действий в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы. Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства см: Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением.

Удивительно, но факт! При этом денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи.

Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение ст. Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность обязательство должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства заключения договора.

Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении ст. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия.

Что будем делать с полученным материалом:

Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес , и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков ст.

Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя п. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило см. Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается.

Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия передачи объекта можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства , то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма статьи ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства.

Понятие и предмет договора продажи недвижимости

При ненадлежащем исполнении например, при передаче недвижимого имущества с существенными недостатками уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении же обязательства когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю , напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

Правда, статья не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше кто раньше заключил договор по поводу этого объекта , а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

В результате передачи первоначальный обладатель вещи продавец утрачивает ее, а другой покупатель - приобретает. Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица п. Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи п.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче п. Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

При этом продавец не может не передать право на соответствующую часть земельного участка. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на соответствующую часть земельного участка: То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования абз.

Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды.

Купля-продажа недвижимого имущества

Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю недвижимости. Если же недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, а покупателю согласно ст.

Удивительно, но факт! Договор купли-продажи жилых помещений является формальным договором.

Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка. В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи ст.

Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям.

Договор продажи недвижимости

К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах статьи —, Цена договора купли-продажи недвижимости. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием ст.

Согласно нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок. В соответствии с нормой ст. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая г.

Еще по теме § 1. Договор купли-продажи недвижимости:

Указанные объекты не могут участвовать в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе.

Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Так, согласно Закона РФ "О недрах" недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью[26] Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов.

Рекомендуем к прочтению! Козырек дома это общее имущество

Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного бессрочного пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком[27]. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ.

Согласно классическим воззрениям римского частного права и современного германского права , единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке.

Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется "концепция единого объекта недвижимости". Определение предмета в договоре.

Удивительно, но факт! По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю , а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его п.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить индивидуализировать предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение жилое и нежилое , бывает достаточно указать их точный адрес. Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

Удивительно, но факт! Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра или иного показателя размера объекта.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным. Момент возникновения права собственности у покупателя.

Удивительно, но факт! Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов: Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. Вместе с тем согласно п. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски.



Читайте также:

  • Договара юр лица с физ лицом на управление транспортным средством
  • Молодая семья ребенок участвует в приватизации квартиры
  • Сколько выплачивают алименты на двоих детей